2월 12일 잠실·삼성·대치·청담 일부 지역을 토지거래허가구역에서 해제한 뒤 실거주 의무 없이 갭투자가 가능해지자 강남 3구를 중심으로 집값이 급등하기 시작했습니다. 오세훈 서울시장은 토지거래허가구역 해제 35일 만에 기존 구역 재지정을 넘어 ‘확대 지정’이라는 초강수를 두게 되었습니다. 그러나 3월 24일부터는 다시 토지거래허가구역으로 지정되어 갭투자가 불가능해졌습니다. 35일만에 정책이 변동한 이유에 대해 찬찬히 살펴보도록 하겠습니다.
토지거래 허가구역이란?
토지거래허가구역이란 부동산 투기 방지와 토지의 효율적인 이용을 목적으로 정부가 지정한 지역으로, 이 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때는 관할 행정기관(시장, 군수, 구청장 등)의 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다.
📌 토지거래허가구역
토지거래허가구역은 부동산 투기가 심하거나 투기가 예상되는 지역을 대상으로 지정하며, 일반적인 부동산 거래의 자유를 일정 부분 제한하는 제도입니다.
이 구역에서 허가를 받아야만 거래할 수 있는 대상 토지의 면적 기준은 지역별로 다르게 설정되며, 보통 주거지역, 상업지역, 녹지지역 등 용도별로 최소면적을 정해 그 이상의 토지 거래에 허가를 요구합니다.
허가 대상이 되는 토지를 거래하고자 하는 사람은 해당 지역의 관할 행정청에 허가 신청서를 제출해야 하며, 허가 없이 토지를 거래할 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.
📌 토지거래허가구역에서 거래 시 유의할 점
거래 계약 전 반드시 관할 지자체에 허가 신청 후 허가 여부를 확인한 뒤 계약을 체결해야 합니다.
허가를 받은 이후에만 등기 이전이 가능하며, 허가 없이 이루어진 거래는 무효가 될 수 있습니다.
허가를 받은 후 일정 기간(보통 2~5년 이상) 동안 실거주나 실사용이 의무화되어 있으며,
기간 내에 재매매나 임대 등 다른 용도로 활용이 제한됩니다.
토지거래허가구역 지정하는 이유
토지거래허가구역 제도를 실시하는 이유는 크게 다음과 같습니다.
1️⃣ 부동산 투기 억제
특정 지역의 개발 계획 발표나 재건축, 재개발 등 개발 기대감이 있을 때, 부동산 투기를 억제하기 위해 설정합니다.
무분별한 거래로 인한 가격 급등과 부동산 시장의 과열을 막아 지역 경제와 부동산 시장의 안정을 유지하기 위한 목적이 큽니다.
2️⃣ 토지의 효율적 이용 유도
토지거래허가제도를 통해 실제로 토지를 필요로 하는 실수요자에게 우선 거래 기회를 부여함으로써, 계획적인 토지 이용과 개발이 이루어질 수 있도록 유도합니다.
토지를 투기성 목적으로 보유하는 행위를 방지하고, 토지의 공익적·효율적 이용을 촉진합니다.
3️⃣ 계획적 도시 개발 촉진
신도시 조성, 대규모 택지개발사업, 산업단지 조성 등 특정 개발 사업이 예정된 지역에서 무분별한 난개발을 막고, 정부나 지자체가 수립한 도시계획에 따라 개발이 원활히 진행될 수 있도록 합니다.
4️⃣ 공공 목적의 토지 확보 용이
공공사업을 시행할 때, 사전에 토지거래허가구역을 지정하여 투기 목적의 거래를 사전 차단함으로써, 사업 시행에 필요한 토지를 보다 원활하고 경제적으로 확보할 수 있도록 돕습니다.
정책 변동 사항 : 토지거래 허가구역 확대
3월 24일부터 9월 30일까지 6개월 간서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 있는 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 이 지역 아파트는 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’가 사실상 금지됩니다.
이번 조치로 서울시 내 토지거래허가구역은 이전보다 110.65㎢ 넓은 163.96㎢로 확대되었고,
약 2200개 단지, 40만가구가 대상이 됩니다.
매번 규제 대상에서 제외됐던 서초구 반포동과 용산구 한남동의 한강변 단지들도 이번 정책 변동으로 토지거래허가구역 대상지역이 되었습니다.
허가지역으로 지정된 구역에서는 24일부터 체결되는 신규 매매 계약분부터 관할 구청장에게 허가를 받아야 하고, 2년 동안 실거주 의무가 부여되어 그로인해 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 불가능해집니다.
강남 3구 외에 기존 토지거래허가구역이었던 영등포구 여의도동과 양천구 목동 재건축 단지, 성동구 성수동 재개발 구역 등도 부동산 시장 과열 우려가 완전히 해소될 때까지 유지될 예정입니다.
이 같은 조치에도 불구하고 부동산 시장의 과열 양상이 지속된다면 인근 지역도 토지거래허가구역으로 추가 지정하는 방안을 검토하기로 하였고, 추가로 마포구, 성동구, 강동구 등이 거론되고 있습니다.
토허제 해제 역풍…강남3구·용산 다시 묶는다 [토허제 결국 원상복귀]
서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트가 한 달 만에 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정됐다. 또 집값 상승세가 가파른 용산구 아파트는 토지거래허가구역으로 신규 지정됐다. 이에 따라 서
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주택도시보증공사(HUG) 보증비율 하향
갭투자를 막기 위해 당초 올해 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금 보증비율을 하향 조정하는 정책(100%→90%)이 5월로 앞당겨져 시행될 예정입니다.
각 은행 정책 조정
SC제일은행은 26일부터 2주택 이상 보유자 생활안정자금 신청을 제한합니다. 임차반환자금 등도 제한됩니다.
NH농협은행은 지난해 9월 중단했다가 올해 1월 재개한 조건부 전세 취급을 3월 21일부터 중단합니다.
앞으로의 방향
이미 올라간 집값을 제자리로 돌이키기엔 역부족이고, 오히려 반사효과로 토지거래 허가구역에 포함되지않은 마포·성동·광진·동작 등의 지역으로의 수요 이동이 지속될 가능성이 있다”고 시장에서는 평가하고 있습니다.
이번 토허제가 해제되면서 가격이 변동되는 것을 수요자들이 봤으니 다음에도 그러겠지라는 것이 시장 심리가 이미 존재하기 때문에 영원히 거래를 억제하겠다는 식의 접근은 부적절한 것으로 보여집니다.
추후 정책의 향방이 어떻게 될지 지속적으로 관심을 가져야 할 것 같습니다.
