말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.
예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자의 권리는 세입자의 권리보다 우선할 수 있다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권이 된다.
<말소기준권리가 되는 권리>
말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음 6가지이다.
저당권
근저당권 (경매에 나온 물건은 대부분이 근저당임)
압류
가압류
담보가등기
강제경매개시결정등기 (이 경우는 거의 없음)
이를 요약하면 간략하게 세가지로, 다음과 같이 된다.
(근)저당권
(가)압류
담보가등기
이들 6가지 권리 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다.